L'investigation patrimoniale en sources ouvertes

Identifier le patrimoine immobilier d'une personne ou d'une société est une étape fréquente en investigation privée : recherche de solvabilité avant procédure de recouvrement, due diligence pré-transactionnelle, contentieux familial, audit d'une entreprise cible avant acquisition. Avant 2019, ce type d'enquête supposait un accès payant à des bases professionnelles ou un recours à des intermédiaires spécialisés. Depuis l'ouverture des données DVF par la DGFiP, l'essentiel du travail se fait désormais à partir de sources ouvertes, gratuites et exploitables sans formalité.

Qu'est-ce que DVF

Les Demandes de Valeurs Foncières sont une base de données ouverte publiée par la Direction Générale des Finances Publiques. Elle recense l'intégralité des transactions immobilières réalisées en France métropolitaine et dans les départements d'outre-mer (hors Alsace, Moselle et Mayotte qui relèvent de régimes spécifiques) au cours des cinq dernières années.

Pour chaque transaction, les champs disponibles incluent :

  • Date de la transaction (mutation)
  • Nature du bien : maison, appartement, terrain, local commercial, dépendance
  • Surface réelle bâtie et nombre de pièces principales
  • Surface de terrain
  • Adresse complète et référence cadastrale (commune, section, parcelle)
  • Prix de vente (valeur foncière)
  • Nature de la mutation : vente, échange, adjudication, etc.

En revanche, l'identité des parties (acheteur, vendeur) n'est pas publiée dans DVF. Cette information reste protégée et accessible uniquement via la conservation des hypothèques ou un acte notarié.

L'usage de DVF est encadré par les principes du droit d'accès aux données publiques (loi pour une République numérique, code des relations entre le public et l'administration) et par le RGPD lorsque le croisement avec d'autres sources permet une réidentification.

Concrètement, pour un détective privé :

  • La consultation de DVF est libre et gratuite, sans déclaration préalable.
  • L'usage des données dans le cadre d'une mission rémunérée pour le compte d'un client est licite, sous réserve du respect du Livre VI du Code de la sécurité intérieure et de la finalité légitime (recouvrement, contentieux, due diligence).
  • La conservation des données extraites de DVF doit respecter la durée nécessaire à la mission ; au-delà, suppression ou anonymisation.
  • L'analyse croisée DVF + cadastre + état civil pour reconstituer un patrimoine nominatif suppose une finalité solide et défendable en cas de contentieux.

Croiser DVF avec le cadastre IGN

DVF donne le prix et la surface, mais pour situer le bien et caractériser son environnement, le couplage avec le cadastre IGN est indispensable. L'IGN met à disposition une API publique (API Carto) qui permet d'obtenir :

  • Le contour exact de la parcelle
  • La référence cadastrale (commune, préfixe, section, numéro)
  • Les parcelles voisines et leur usage (bâti, non bâti, public)
  • L'altitude et la situation topographique

Couplé à une couche cartographique (OpenStreetMap, IGN Plan), l'analyste obtient une représentation visuelle du bien : situation par rapport au cœur de ville, distance aux transports, voisinage. Cela permet d'évaluer la valeur réelle au-delà du prix de transaction et d'identifier d'éventuelles incohérences (prix très inférieur ou supérieur au marché local).

BODACC et procédures collectives

Lorsque la cible est une société, le BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) complète DVF en révélant l'éventuelle souscription d'un crédit hypothécaire, l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers ou l'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation).

Le croisement DVF + BODACC permet par exemple de détecter :

  • Un bien acquis juste avant une procédure de liquidation, situation suspecte de potentielle organisation d'insolvabilité.
  • Des cessions immobilières en cascade au sein d'un groupe familial.
  • L'inscription d'hypothèques judiciaires qui révèlent un contentieux non public.

Cas pratique : recherche de solvabilité avant recouvrement

Un avocat mandate un détective privé pour évaluer la solvabilité d'un débiteur condamné par décision exécutoire à 80 000 € qui prétend être insolvable. Le détective procède comme suit :

  1. Identification : nom, prénom, date de naissance, adresses connues du débiteur.
  2. Recherche INPI/RNE : présence éventuelle dans des sociétés en tant qu'associé ou dirigeant. Si oui, exploration des bilans pour évaluer la capacité de trésorerie.
  3. Recherche DVF sur toutes les communes connues : transactions immobilières des cinq dernières années correspondant à l'adresse du débiteur ou de proches identifiés.
  4. Croisement cadastre IGN : situation des biens, surfaces, contexte géographique.
  5. Croisement BODACC : éventuelles hypothèques inscrites, procédures en cours.
  6. Synthèse : tableau récapitulatif des biens identifiés, valeurs estimées, charges connues, hypothèses de réalisation.

Le rapport final, accompagné de captures cartographiques et de références cadastrales précises, constitue un outil de négociation puissant pour l'avocat : la procédure de saisie immobilière n'est plus une menace abstraite mais un dossier opérationnel.

Cartographie thermique et anomalies

Au-delà des recherches ciblées, DVF se prête à des analyses statistiques utiles à l'investigation. Une cartographie thermique des prix au m² sur une commune permet de visualiser instantanément les zones à fort prix et les zones décotées. Croisée avec les biens d'une cible, elle permet de détecter :

  • Une transaction à prix anormalement bas (potentielle donation déguisée ou cession entre proches).
  • Une transaction à prix anormalement élevé (suspicion d'opération de blanchiment via surévaluation).
  • Des concentrations géographiques d'achats par un même groupe d'investisseurs.

Ces signaux ne valent évidemment pas preuve, mais ils orientent l'enquête vers les opérations méritant un examen approfondi.

Limites et précautions

  • Anonymat des parties : DVF ne fournit pas les noms. La reconstitution nominative passe par d'autres sources (acte notarié, conservation des hypothèques sur demande motivée, état civil).
  • Délai de publication : les transactions apparaissent généralement entre 6 et 12 mois après leur réalisation.
  • Erreurs ponctuelles : certaines transactions peuvent comporter des incohérences (prix manifestement erroné, adresse approximative). Le croisement avec le cadastre permet souvent de les détecter.
  • RGPD : conservation limitée au temps de la mission, anonymisation ou suppression au-delà, protection adéquate du dossier d'enquête.
  • Déontologie : la finalité doit rester légitime. Une recherche patrimoniale par simple curiosité, sans mandat client opposable, expose le détective à une sanction CNAPS.

DVF, cadastre et BODACC dans TraceARP

Le module Intelligence patrimoniale de TraceARP intègre nativement DVF, le cadastre IGN, le BODACC et OpenCorporates dans une interface unifiée. Le détective lance une recherche sur une adresse ou un nom de société et obtient en un écran : transactions des cinq dernières années, contour cadastral, voisinage, hypothèques publiées, dirigeants liés. Les résultats sont scorés, dédupliqués et rattachables au dossier d'enquête en cours. Voir le détail des modules OSINT sur la page Fonctionnalités.

Conclusion

L'investigation patrimoniale en sources ouvertes a profondément changé entre 2018 et 2026. Là où la consultation de fichiers professionnels payants restait un passage obligé, DVF et le cadastre IGN permettent désormais à un détective seul de cartographier le patrimoine immobilier d'une cible avec une précision opérationnelle, dans un cadre légal clarifié. L'outil ne fait pas l'enquête, mais il décuple la capacité d'analyse de l'enquêteur — à condition d'être maîtrisé et utilisé dans un cadre déontologique strict.